Dacă preiei o casă la roșu, adică o construcție cu structura ridicată și acoperișul pus, dar fără finisaje și, de multe ori, fără instalații, întrebările de bază sunt: ce acte are, ce s-a făcut efectiv față de proiect, în ce stare sunt elementele ascunse și cine răspunde de ce a mai rămas. Un preț mic pare atractiv, însă diferența se pierde repede dacă dai peste defecte sau peste acte lipsă. Criteriile de mai jos te ajută să decizi cu cap.
Casa la roșu desemnează stadiul în care sunt gata fundația, structura de rezistență, zidăria și acoperișul, dar nu și tencuielile, tâmplăria, instalațiile și finisajele. Denumirea vine de la culoarea cărămizii aparente. Spre deosebire de o casă finalizată, aici nu există recepție și, prin urmare, lipsesc multe acte care ar proba calitatea lucrării.
Criteriul 1: situația juridică și actele
Înainte de orice inspecție tehnică, clarifică ce cumperi. Terenul și construcția pot avea situații diferite, iar o construcție nefinalizată nu este întotdeauna înscrisă corespunzător în cartea funciară. Cere:
- actul de proprietate al terenului și extrasul de carte funciară actualizat;
- autorizația de construire și proiectul pe baza căruia s-a lucrat, inclusiv valabilitatea autorizației;
- avizele și acordurile obținute, dacă există;
- contractele cu proiectantul și cu constructorul și eventualele litigii deschise;
- dovezile plăților și situația eventualelor datorii sau sarcini.
Un jurist sau un notar îți poate spune ce preiei, ce se transferă o dată cu proprietatea și ce riscuri apar dacă autorizația a expirat sau s-a lucrat cu abateri. Nu semna antecontracte sub presiunea timpului.
Criteriul 2: cât corespunde ce există cu proiectul
Compară construcția cu planurile: dimensiuni, poziția pereților, înălțimi, goluri pentru ferestre, forma acoperișului. Diferențele pot fi minore sau serioase. Dacă s-a ridicat mai mult decât permite autorizația, ori s-a schimbat structura fără acord, ai o problemă care se rezolvă greu și care se transmite noului proprietar. O verificare făcută de un inginer constructor sau de un diriginte de șantier merită, înainte de plata finală.
Criteriul 3: ce nu se vede
La o casă neterminată, partea cea mai importantă este chiar cea pe care nu o mai poți vedea odată ce se finisează. Întreabă ce s-a făcut și cum:
- Fundația: adâncimea, armătura, tipul betonului, izolația pe orizontală și pe verticală; cere documentele lucrărilor ascunse și fotografiile din timpul execuției.
- Structura: stâlpi, grinzi, centuri, planșee, calitatea betonului, prezența fisurilor.
- Zidăria: tipul blocurilor, legătura cu structura, planeitatea.
- Acoperișul: lemnăria, tratamentele, învelitoarea, hidroizolația, aerisirea.
- Umezeala: urme de apă în ziduri, la soclu și în subsol, mai ales dacă lucrarea a stat expusă la intemperii.
Dacă lucrarea a stat părăsită mult timp, structura și zidăria pot fi afectate de îngheț-dezgheț, vegetație sau lipsa protecției. Un specialist poate recomanda teste și remedieri înainte de continuare.
Criteriul 4: ce rămâne de făcut și cât costă să continui
Un preț mic pentru o casă la roșu trebuie comparat cu costul finalizării. Cere un deviz estimativ de la cel puțin doi constructori pentru ce lipsește: tâmplărie, instalații, tencuieli, șape, izolații, finisaje, branșamente. Include în calcul și remedieri, taxe, avize și perioada în care nu poți locui în casă. Înțelege diferențele dintre etape: ce implică trecerea de la roșu la gri sau la cheie este explicat în materialul despre etapele la roșu, la gri și la cheie, un ghid util când comparați oferte.
Criteriul 5: autorizația, valabilitatea și continuarea lucrărilor
Autorizația de construire are o valabilitate limitată și condiții de execuție. Dacă lucrarea s-a oprit, e posibil ca o prelungire sau o procedură nouă să fie necesare, în funcție de reglementările locale. Întreabă autoritatea competentă ce se întâmplă cu construcția nefinalizată în situația ta și ce pași urmează dacă schimbi proiectul sau constructorul. Nu presupune că ceea ce a funcționat pentru un caz similar se aplică identic.
Criteriul 6: recepția și actele de la final
Chiar dacă acum preiei doar un schelet, scopul este o casă recepționată și înscrisă. Încă din prima zi, gândește-te la actele care vor trebui să existe la sfârșit: procese-verbale, certificate, documentația cadastrală, recepția. Pașii acesteia, de la comisie la acte, sunt descriși în ghidul despre recepția la terminarea lucrărilor. Dacă diferențele dintre ce s-a construit și ce scrie în proiect nu sunt reglementate, vei avea dificultăți chiar și după ce finisezi casa.
Nu uita de vecinătăți și de teren: accesul auto, branșamentele existente sau lipsa lor, pantele care duc apa spre casă, servituțile și distanțele față de limitele proprietății. O casă bună, pe un teren cu probleme de acces sau de utilități, devine o investiție complicată. Verifică la fața locului și întreabă vecinii despre istoricul zonei, inclusiv despre inundații sau alunecări.
Întrebări de pus vânzătorului
- De ce vinzi acum și ce a oprit lucrarea?
- Cine a executat, cu ce firmă și există garanții sau documente?
- Există facturi, devize și situații de lucrări?
- Au existat probleme: fisuri, infiltrații, litigii cu vecinii, modificări?
- Ce se întâmplă cu proiectul și cu drepturile de autor ale proiectantului?
- Se pot vizita lucrările împreună cu un specialist și se pot face măsurători?
Ce faci dacă ești atras de preț, dar nesigur
Cere timp și cere ajutor. Un inginer constructor, un jurist și un notar costă mult mai puțin decât o greșeală. Negociază condiționarea vânzării de rezultatul verificărilor: dacă apar defecte grave sau acte lipsă, prețul se ajustează sau vânzarea se oprește. Evită plata integrală înainte ca situația juridică să fie lămurită.
Pentru o privire de ansamblu asupra drumului de la teren la casă finisată, merită să răsfoiești și ghidurile ConstrucțiiPlus, unde etapele sunt prezentate în ordinea în care apar.
O casă la roșu poate fi o afacere bună sau o capcană scumpă. Diferența o face disciplina cu care verifici actele, structura și costul rămas de acoperit, înainte să semnezi ceva.
